Dans un contexte de bail commercial où le locataire continue d’occuper les lieux à la connaissance du locateur après la fin du bail, comment distinguer s’il s’agit alors d’une reconduction tacite du bail ou d’un bail par tolérance et qu’elles en seront les répercussions?
La reconduction tacite d’un bail a lieu lorsque le locataire continue d’occuper l’immeuble plus de 10 jours après la fin du bail, sans opposition du locateur, et ce aux mêmes conditions applicables au bail étant échoué. Dans ces conditions, il se créer alors une présomption de consentement tacite des parties à la reconduction du bail.
Cette présomption peut toutefois être repoussée par différents moyens :
- Agir avant la fin du bail, par exemple dans le cas où des discussions sont entamées à l’effet de ne pas reconduire le bail selon les mêmes conditions, et ce même si une entente n’est pas conclue entre les parties.
- Faire parvenir un avis à l’autre partie avant l’expiration du délai de 10 jours après la fin du bail;
- Déposer une demande en justice d’expulsion du locataire;
- Inclure une clause au contrat de bail écartant la possibilité d’une reconduction tacite du bail;
- Inclure une clause au contrat prévoyant l’augmentation du loyer mensuel, dans le cas où le locataire continuerait d’occuper les lieux après la fin du bail sans entente préalable avec le locateur;
Dans l’éventualité où le bail est effectivement reconduit tacitement, il perdurera aux mêmes conditions que le bail précédant, et ce pour la même durée que ce dernier, ou pour une durée maximale d’un an si le bail précédant était d’une durée de plus d’un an.
Lorsque la présomption de consentement tacite est repoussée et que le locataire continue tout de même d’occuper les lieux avec le consentement express ou tacite du locateur, il peut alors s’agir d’un bail par tolérance.
Par exemple, lorsque des discussions ont été entamées avant la fin du bail à l’effet de ne pas reconduire le bail aux mêmes conditions, mais qu’après la fin du bail le locataire persiste à payer les loyers au même montant que lors de la durée du bail et que le locateur accepte ces paiements, un bail par tolérance est alors créé.
Ce bail par tolérance peut être résilié par l’une ou l’autre des parties, au moyen d’un préavis octroyant un délai équivalent au terme fixé pour le paiement du loyer. Par conséquent, si le loyer est payé mensuellement, le préavis devra être d’un mois avant la fin du bail.
Sirois & Boisvert avocats
(438) 386-4223