Est-ce possible de résilier de plein droit un bail commercial ? Est-il nécessaire d’obtenir une autorisation judiciaire de la Cour ? Dans quelles conditions un propriétaire et/ou locataire peut-il demander une résiliation ?
Ce sont là des questions auxquelles sont souvent confronté les divers intervenants.
Dans l’arrêt de la Cour d’appel Société du Vieux-Port de Montréal Inc. c 9196-0898 Québec inc. (Scena) 2013, QCCQ 380, Le tribunal fait une analyse de la situation en citant de nouveau les principes de base déjà exprimés dans l’affaire 9051-5909 QUÉBEC INC., canlii 55072, 2003 (QC CA).
Dans cette dernière affaire, le Cour d’appel disait :
[32] J’ai d’autant moins d’hésitation à reconnaître la validité, et la portée, d’une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit d’un bail commercial au cas d’inexécution des engagements contractuels pris par l’une ou l’autre des parties que cela me semble aller dans le sens de ce que le législateur a voulu favoriser en adoptant la règle posée par l’article 1605 C.c.Q. au titre « Des obligations en général ». Si le créancier d’une obligation inexécutée se trompe en soutenant que le bail est résilié de plein droit, sans poursuite judiciaire, il risque de se faire dire plus tard par le tribunal qu’il n’avait pas droit à cette résolution, et d’avoir à payer le prix de son erreur. Le contrôle judiciaire a posteriori vaut bien, dans ce contexte, le contrôle judiciaire a priori.
[Soulignement ajouté.]
Dans l’affaire Société du Vieux-Port de Montréal, le bail commercial liant les parties comportait une clause de résiliation de plein droit. La clause stipulait qu’en « cas de défaut », tel que défini au bail, le locateur pouvait donner un avis de son intention de résilier le bail. Le contrat précisait qu’en pareilles circonstances, le bail se terminera automatiquement, sans intervention judiciaire,
D’entré de jeu, la Cour d’appel réitère le principe suivant lequel une clause de résiliation de plein droit dans un bail commercial est légale.
Néanmoins, le tribunal souligne que pour ce faire, le locateur doit nécessairement se baser sur un manquement clairement indiqué et stipulé au bail.
La cour affirme :
La présence dans un bail commercial d’une clause de résiliation automatique ne dispense pas en effet la partie qui invoque la résiliation extrajudiciaire de démontrer que les conditions y donnant lieu sont satisfaites, si son cocontractant s’oppose à la résiliation.
Or, un juge peut effectivement examiner les motifs invoqués par le locateur et déterminer si, dans les faits, les reproches exprimés sont suffisamment clairs et couverts par la clause de résiliation « en cas de défaut ».
Bref, même si une clause d’annulation automatique est inscrite au bail, la question de déterminer si oui on non cela constitue un « cas de défaut », demeure essentiellement factuel.
Il existe donc un danger potentiel, pour un propriétaire qui verrait à se faire justice lui-même et que par la suite, un tribunal en venait à la conclusion que le reproche invoqué n’était pas inclut à la clause « en cas de défaut ».
En pareilles circonstances, le locateur fautif pourrait être tenu responsable non seulement de dommage et intérêts, mais également faire l’objet de mesures d’injonction, prise par le locataire, afin de faire respecter ses droits, notamment l’exécution en nature, c’est à dire la possession passible du local loué.
Sirois & Boisvert avocats
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