Il est important de bien comprendre la différence et les répercussions à long terme sur les dépenses relatives à un bail net net net, aussi connu sous le nom de bail « triple net » et un bail brut.
Le bail net net net
Pour un bailleur, un bail triple net est idéal, en autant que ce dernier soit clair et bien détaillé. Le propriétaire qui signe un bail triple net peut récupérer la totalité des ses dépenses d’opérations de son immeuble, y compris les frais d’administrations, les salaires et même les frais de comptabilité externe, à condition que ses frais font l’objet d’une description dans le bail. Le propriétaire peut même récupérer jusqu’à 15%, en frais d’administration sur toutes ses dépenses.
Conséquemment, c’est la raison pour laquelle tel type de bail se nomme par « net net net », en ce sens que le propriétaire reçoit comme bénéfice « réellement net », le coût du pied carré loué au locataire.
Dans un bail triple net, l’ensemble des locataires se retrouvent à payer la totalité de toute les dépenses reliées à l’immeuble concerné. Généralement, ces dépenses sont assumées par le locataire, suivant le prorata de pieds carrés qu’il occupe.
Il est donc capital, dès lors de la rédaction d’un bail commercial immobilier, de bien s’entendre entre les parties et de définir ce qui est inclus dans le « triple net ». Non seulement prévoir ce qui est inclus, mais également sur la manière et la fréquence du paiement de ces dépenses.
En effet, il n’est pas rare que les dépenses reliées aux frais d’opération puissent représenter une somme de 8$ à 15$ du pied carré. Ajouté au bail de base (soit le profit du propriétaire), la facture peut parfois s’avérer importante pour un locataire mal avisé ou préparé.
Le bail brut
Pour un locataire, un bail brut est moins coûteux, en autant que le loyer à la signature soit raisonnable et fixe. Toutes dépenses sont la responsabilité du bailleur. Qu’il y est une augmentation importante des taxes, des frais d’entretien, le locataire paye toujours le même montant et le bailleur absorbe les augmentations.
Généralement, ce type de bail n’est pas très utilisé par les propriétaires, justement à cause des risques liés aux fluctuations des dépenses, telles les taxes foncières ou autres charges non récurrentes. Le bail brut est beaucoup plus simple et souvent utilisé entre un propriétaire qui dispose de 2 ou 3 locaux, dans une petite bâtisse. En pareille circonstance, la gestion du risque est plus prévisible et les locataires sont rassurés de connaître à l’avance le coût de leur loyer.
Questions de négociation !
En matière immobilière commerciale, pratiquement tout peut se négocier, un bail triple net, comme un bail brut.
Il s’agit de trouver un terrain d’entente favorable aux deux parties. Il ne serait pas raisonnable d’étouffer un commerçant avec un bail trop coûteux. Ce dernier ne pourrait remplir ses obligations de locataire et exposer ainsi le propriétaire à des pertes éventuelles.
D’autre part, les conditions d’un bail sont également très souvent dictées par le marché et les aspects socio-économiques d’un secteur. Un propriétaire peut être confronté à diverses questions, à savoir comment demander du pied carré, quoi inclure dans le bail triple net, est-ce que le locataire est solvable, est-il en mesure d’offrir une garantie ou une caution, qui doit payer pour l’aménagement et l’entretien du local. Voilà autant de points pouvant faire l’objet de négociation.
Pouvoir compter sur l’expertise légale de Sirois & Boisvert, avocats, c’est mettre à profit un savoir-faire de premier ordre.
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