Lors de négociations en immobilier commercial pour la location d’un espace, soit le locateur ou le locataire voudra confirmer les termes et conditions de l’entente en cours.
La procédure habituelle est souvent une offre de location. Cette dernière consiste en un document d’environ 2 à 7 pages, qui souligne les principaux termes et conditions sur lesquels les deux parties s’entendent.
Généralement, une offre de location verra à couvrir les points suivants :
- la description de l’espace avec adresse ;
- la superficie ;
- le terme, avec ou non une option de renouvellement ;
- le prix du loyer ;
- la date de prise de possession des lieux,
- les garanties requises,
- les travaux du bailleur et/ou du locataire ;
L’offre de location peut lier les deux parties légalement ou non, tout dépendra souvent des façons de faire du locateur. Pour un locateur important (plusieurs propriétés et une structure bien établis) il procédera en débutant avec une offre de location liant les parties, sous certaines conditions à être levées dans le temps, par exemple, une condition de vérification financière du locataire, soit un rapport de crédit, une vérification auprès de locateurs précédents, dépôt en garantie etc.
L’offre de location est un peu la structure sur laquelle le bail sera créé. L’offre de location liant les 2 parties est un contrat, au même type que le bail. Un bail est un contrat souvent complexe, avec lequel locateur et locataire devront vivre chaque jour.
La Cour d’appel du Québec, dans l’affaire Kechichian c. RRX Medical Inc., 2012 QCCA 2077 (CanLII), nous souligne l’importance d’une offre de location complète, afin d’éviter toute source additionnelle de mésentente. Selon la Cour, “Ce dossier illustre une fois de plus, mais de manière frappante, le risque que comporte le fait de signer une ébauche de contrat sans avoir préalablement arrêté toutes les principales modalités de l’entente envisagée par les parties“.
C’est donc ici, soit au stade de l’offre de location, que se joue tout le volet “négociation”.
Il arrive parfois que l’offre de location ne lie pas les parties. Celle-ci prendra alors la forme d’une « soumission », c’est un peu une pré-entente et que si les parties ne la signe pas, il n’y aura, en principe, aucune conséquence légale, à moins d’une mauvaise foi clairement établie.
Bien qu’habituellement, le bail est plus volumineux que l’offre, on parle entre 10 et 40 pages, l’un et l’autre sont aussi importants. Il est préférable au moment de signer l’offre de location de faire vérifier le tout par un avocat. De judicieux conseils pourraient être donnés, pour que l’entente reflète bien les négociations, qu’il n’y ait pas trop de place à l’interprétation et que les clauses de l’offre de location soient claires et bien comprises.
Une fois l’offre de location signée, le locateur procèdera à la production du bail. Certains locateurs ne feront pas d’offre de location et prépareront directement le bail. C’est une façon plus rapide de procéder. Les locateurs font habituellement affaire avec une firme d’avocats pour la rédaction de ces derniers. Les avocats utilisent souvent un bail « type » qui s’ajuste aux spécificités de l’édifice qui fait l’objet des négociations.
Un bail reste un contrat, sur une longue période, qui pourrait affecter votre entreprise. Autant pour le locateur qui doit protéger ses biens, autant pour le locataire qui devra payer loyer et frais diverses. La vérification de votre offre de location et de votre bail commercial par un spécialiste dans le domaine reste la meilleure garantie, évitant les surprises et assurant une relation d’affaire durable.
Sirois & Boisvert avocats
(438) 386-4223