L’option de renouvellement dans un bail commercial est non seulement très rependue et souhaitable, mais malheureusement aussi, une source potentielle de nombreux litiges. Puisqu’en matière commerciale, le « contrat est la loi des parties », il faut en tout état de cause s’y référer pour son interprétation.
Conséquemment lors de la signature d’un bail commercial, les parties devraient également s’entendre sur les termes et modalités d’une option de renouvellement et ce, de la manière la plus précise possible.
Il est opportun de préciser qu’un bail commercial, qui ne comporte aucune mention au renouvellement, va prendre fin à l’arrivé de son terme.
Dans l’affaire Légaré c. Bérard (Centre mécanique FB), 2012 QCCS 735 (Canlii) la cour mentionne en effet que :
L’article 1877 du Code civil stipule que: «un bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme.» et ce terme avait été prévu pour le 30 juin 2011 entre les parties.
[95] Rien n’obligeait les demandeurs à proposer un renouvellement du bail au défendeur comme rien n’obligeait celui-ci à accepter un tel renouvellement.
[96] L’une et l’autre des parties étaient libres de contracter.
«À l’arrivée du terme convenu, le contrat prend fin automatiquement. Il n’est donc pas besoin d’envoyer un avis en ce sens, la fin du contrat opérant de plein droit. Dès l’arrivée de l’échéance, chaque partie doit cesser de se prévaloir des droits prévus par le contrat et procéder, le cas échéant, aux restitutions nécessaires (remise des clefs, du matériel, etc.). En cas de défaut, le cocontractant peut, dès le lendemain, entreprendre les recours appropriés (expulsion, saisies, etc.).»
[30] Le contrat liant les parties est un bail commercial qui, selon l’article 1877 du Code civil du Québec, “cesse de plein droit à l’arrivée du terme.”…
[31] Il appartenait donc aux deux parties de négocier un nouveau bail aux conditions qu’elles désiraient. Rien n’obligeait une des parties à accepter les termes de renouvellement proposés par l’autre:
Non seulement faut-il que le bail commercial prévoie une option de renouvellement, encore faut-il que celle-ci soit claire.
Par exemple, il est très fréquent qu’une option de renouvellement soit rédigée simplement, en stipulant que le « locataire pourra renouveler son bail s’il n’est pas en défaut ». Cette clause est soit trop générale ou souvent imprécise à appliquer. Un locateur pourrait notamment, à tort ou à raison, estimer que tel ou tel comportement constitue un « défaut » et ainsi, décider unilatéralement de ne pas louer de nouveau au locataire. Pour prévenir de telles situations, il serait avisé de définir le plus clairement possible l’expression « défaut » notamment, en se référant spécifiquement aux articles du bail, en les nommant et en indiquant ce qui constitue clairement un défaut. Par exemple, le bail pourrait citer les éléments suivants comme « défaut » : si le loyer est en retard, s’il existe un manquement aux couvertures d’assurances, s’il existe un avis de non-conformité émanant des autorités municipales quant à la tenue des lieux, etc etc.
Dans le même ordre d’idées, une clause d’option de renouvellement de bail commercial qui prévoit que « les parties verront à négocier le coût du loyer » ou encore que le prix du loyer sera « selon la valeur marchande » risque fréquemment de conduire à un éventuel litige. De même, prévoir d’avances d’ici 5 ans le coût d’un loyer est risqué, car on ne connaît pas l’évolution du marché ni les risques d’inflation.
Souvent la solution la plus sécuritaire est d’indiquer dans l’option de renouvellement que le loyer sera augmenté suivant l’indice des coûts à la consommation.
Comme bonne pratique commerciale, il est suggéré d’inclure une clause pour aller en arbitrage, advenant un échec dans la négociation du loyer envisagé, afin de faire fixer le montant.
Finalement, notons que suivant les pratiques usuelles, l’option de renouvellement est généralement accordée pour un terme identique à celui du bail initial. De plus, le bail indiquera que le locataire doit donner un son avis d’intention d’exercer ou non son option de renouvellement, dans une période de 9 à 12 mois avant la fin du bail initial.
Sirois & Boisvert avocats
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