La notion juridique de « vices cachés », légalement désignée comme « garantie de qualité », demeure l’une des problématiques récurrentes en droit immobilier québécois. Régie principalement par les articles 1726 à 1730 du Code civil du Québec, cette garantie implique des obligations claires pour le vendeur ainsi que des droits précis pour l’acheteur. À la lumière de la jurisprudence constante de la Cour d’appel du Québec, il convient de préciser les grandes lignes directrices qui gouvernent ce régime juridique ainsi que les cas les plus fréquents observés en jurisprudence.
Le cadre juridique selon le Code civil du Québec
Selon l’article 1726 C.c.Q., le vendeur est tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage ou en diminuent considérablement l’utilité. Pour que la garantie s’applique, quatre conditions doivent être réunies :
- Vice caché : Non apparent à un acheteur prudent et diligent.
- Vice grave : Qui affecte l’usage ou la valeur de manière significative.
- Vice préexistant : Présent au moment de la vente, même s’il apparaît plus tard.
- Vice inconnu : L’acheteur ne devait pas en avoir connaissance.
La diligence raisonnable de l’acheteur
La Cour d’appel, notamment dans Leroux c. Gravano (2016 QCCA 79), rappelle que l’acheteur doit faire preuve de prudence raisonnable. Une inspection visuelle de base est suffisante, sauf indices anormaux imposant une enquête plus approfondie. Aucune obligation de faire des examens intrusifs, sauf exceptions (ex. : Verville c. 9146-7308 Québec inc., 2008 QCCA 1593).
Responsabilité du vendeur
Aux termes de l’article 1728 C.c.Q., le vendeur est responsable des dommages si :
- Il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
- Il n’a pas informé clairement l’acheteur.
Le vendeur peut être tenu à la diminution du prix ou à la réparation intégrale du préjudice.
Cas fréquents de vices cachés en jurisprudence
- Pyrite et problèmes structuraux : Invisible lors de l’achat, mais causant des dommages majeurs (500-09-024642-142, 2016 QCCA 1141).
- Infiltration d’eau et moisissures : Si non détectables lors d’une inspection visuelle, elles sont souvent reconnues comme vices cachés.
- Fissures dans les fondations : Si elles sont dissimulées ou impossibles à voir sans expertise, elles engagent la responsabilité du vendeur.
Procédure et prescription
- L’acheteur doit dénoncer le vice par écrit dès sa découverte (art. 1739 C.c.Q.).
- Le recours en garantie doit être intenté dans un délai de 3 ans (art. 2925 C.c.Q.).
Choix du recours : résiliation ou diminution du prix
L’acheteur peut :
- Demander la résolution de la vente (annulation, retour du bien et remboursement intégral).
- Demander une diminution du prix proportionnelle aux défauts constatés.
Le second recours est souvent préféré lorsque l’acheteur veut conserver le bien.
Conclusion
La garantie contre les vices cachés protège les acheteurs, mais exige une démarche rigoureuse et bien documentée. Acheteurs et vendeurs doivent être bien informés pour éviter des litiges coûteux.
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Me Louis Sirois, avocat en droit immobilier
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