Gain en capital versus revenu d’entreprise

La question de savoir si un revenu doit être considéré comme un « gain en capital » ou un « revenu d’entreprise » est fondamentale. En effet, le traitement fiscale réservée est fort différent. Pour un gain en capital, seul 50% est imposable, alors que pour un revenu d’entreprise, 100% est imposable.

La distinction entre les deux formes de revenus est parfois difficile et cela a, au cours des années, entrainé une volumineuse jurisprudence. La question se pose souvent dans des cas de vente d’actions et de fonds, mais aussi très souvent dans le cas de transaction immobilière.

Dans ce dernier cas, le bulletin d’interprétation du fédéral, numéro IT-218R, prescrit que:

1. Un gain provenant de la vente de biens immeubles sera considéré comme un revenu d’entreprise, un revenu tiré d’un bien ou un gain en capital. Ce bulletin ne traite pas des gains résultant de la vente de biens immeubles qui sont ou étaient désignés comme résidence principale, étant donné que de tels gains sont expliqués dans le IT-120R3.

2. Le terme *(entreprise*) est défini dans le paragraphe 248(1) et comprends entre autres choses, un projet comportant un risque ou une affaire de caractère commercial. En vertu de cette définition, une transaction isolée mettant en cause des biens immeubles peut être considérée comme une transaction d’entreprise. Comme pour toute entreprise, les gains ou les pertes qui en découlent doivent, en vertu de l’article 9, être pris en compte dans le calcul du revenu ou de la perte, selon le cas.

3. Dans la Loi de l’impôt sur le revenu, aucune disposition ne précise dans quelles circonstances des gains provenant de la vente de biens immeubles doivent être considérés comme un revenu ou une recette en capital. Toutefois, en faisant de telles déterminations, les tribunaux ont considéré des facteurs du genre de ceux qui sont énumérés ci-dessous. En voici une liste qui ne doit pas être considérée comme limitative:

a) l’intention du contribuable en ce qui concerne le bien immeuble au moment de l’achat;

b) la vraisemblance de l’intention du contribuable;

c) l’emplacement géographique du bien immeuble acquis et son zonage;

d) la mesure dans laquelle l’intention du contribuable est réalisée;

e) la preuve que l’intention du contribuable a changé après l’achat du bien immeuble;

f) la nature de l’entreprise, de la profession, du métier ou de l’occupation du contribuable et des associés;

g) la mesure dans laquelle l’argent emprunté a servi à financer l’acquisition du bien immeuble et les modalités arrêtées pour le financement s’il y a lieu;

h) la période pendant laquelle le bien immeuble a été détenu par le contribuable;

i) le fait que la possession du bien immeuble soit partagée avec des personnes autres que le contribuable;

j) la nature de la profession des autres personnes mentionnées en i) ci-dessus, de même que leurs intentions avouées et leur ligne de conduite;

k) les facteurs qui ont motivé la vente du bien immeuble;

l) la preuve que le contribuable et/ou les associés se livrent sur une grande échelle au commerce de l’immeuble.

4. Aucun des facteurs mentionnés en 3 ci-dessus n’est en soi un facteur concluant pour déterminer si un gain provenant de la vente de biens immeubles représente un revenu ou un gain en capital. La pertinence de tout facteur dans cette détermination dépendra des circonstances entourant chaque cas.

5. L’intention du contribuable au moment de l’achat du bien immeuble est un facteur important à considérer pour déterminer si un gain provenant de sa vente sera traité comme un revenu d’entreprise ou un gain en capital. Au moment de l’acquisition du bien immeuble, le contribuable peut avoir comme deuxième intention de le revendre à profit s’il doit abandonner son intention première. S’il réalise sa deuxième intention, tout gain réalisé sur la vente sera habituellement imposé à titre de revenu tiré d’une entreprise.

6. Plus l’entreprise ou la profession d’un contribuable (par exemple, un entrepreneur, un agent immobilier) est liée aux transactions immobilières, plus il est probable que tout gain réalisé par le contribuable sur cette transaction sera considéré comme un revenu tiré d’une entreprise plutôt que comme un gain en capital (se reporter aux numéros 3f) et j) ci-dessus).

De toute évidence, à la lecture de ce bulletin, on réalise que la question de déterminer la nature d’un revenu est largement subjective et liée à un ensemble de faits, qui doivent être pris en considération et globalement.

Me Louis Sirois, avocat fiscaliste. lsirois@siroiscohen.com
(438) 386-4223

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